Погода
56.99 64.15
08 Августа 2018
Интервью

Вадим Камалов: Часть компаний уйдет, но рынок от этого только выиграет

Источник фото: departament-pr.ru
Источник фото: departament-pr.ru

Эксперт «Юг Times» Вадим Камалов о настоящих причинах принятия поправок в закон о долевом строительстве, влиянии банковского лобби на стройиндустрию и прогнозах развития рынка на ближайшие годы.

1 июля вступили в силу очередные изменения в закон «Об участии в долевом строительстве…». Это уже 15-я по счету переделка многострадального документа, принятого в 2004 году, и, вероятно, самая резонансная. Новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства, повышение финансовой ответственности застройщика, внедрение эскроу-счетов - все это, когда шло обсуждение поправок, вызвало активную и весьма жесткую полемику участников рынка и представителей власти. Однако теперь выяснилось, что, как говорится, не так страшен черт, как его малюют.

— У девелоперов очень неоднозначное отношение к ФЗ-214 и его новеллам, вступившим в силу с 1 июля 2018 года. Фактически за то, что власть долгие годы не обеспечивала должного контроля на рынке и допускала деятельность недобросовестных застройщиков, теперь расплачиваются все компании, в том числе и самые лояльные к власти и покупателям. Вы согласны с таким утверждением?

— Формулировка «отсутствие должного контроля» некорректна. Из чего на самом деле выросла проблема?

Есть статья 51 Градостроительного кодекса, она определяет исчерпывающий перечень документов, которые должен предоставить застройщик, намеренный возводить многоквартирное жилье. Если пакет документов полон и участок предполагаемого строительства не вызывает вопросов, органы местного самоуправления обязаны выдать разрешение.

Недобросовестные участники рынка, получившие право на возведение малоэтажных жилых домов - высотностью до 3 этажей, строили более высокие здания. Потом обращались в суды и получали разрешение на ввод в эксплуатацию, несмотря на нарушение всех мыслимых и немыслимых норм. Если же муниципалитеты обращались в суды и получали решение о сносе объектов, уже превратившихся в самострой, тут же возникало социальное напряжение, начинались демонстрации «возмущенных граждан».

При этом вся система власти выполняла свои обязанности: и суды, и прокуратура, и муниципалитеты. К кому из них здесь можно предъявить претензии? Я считаю, ни к кому. Разве органы местного самоуправления должны контролировать процесс строительства и превращения 3-этажки в 6-этажку? По нормам законодательства - нет. Инструментов контроля - тоже. С остальных структур и вовсе спрашивать не за что.

Считаю, проблему породили так называемые обманутые дольщики.

Они, по сути, являются инвесторами и как таковые должны нести весь груз инвестиционных рисков. Кажется, должно быть очевидным: не хочешь рисковать - покупай квартиру на вторичном рынке. Но человек понимает, что такое жилье в Краснодаре стоит 48-50 тысяч рублей за квадратный метр. Зачем платить такие деньги, когда можно купить в проблемном доме в два раза дешевле?

Именно это и привело к кризису и принятию достаточно жесткого, признаю это, закона. Но спровоцировало ситуацию не бездействие власти, а недобросовестные застройщики. Именно они пользовались несовершенством законодательства и паразитировали на рынке малоэтажного строительства. Плюс сказалось нежелание граждан-инвесторов, затем сформировавших колонны «обманутых дольщиков», просчитывать свои риски. Одно наложилось на другое, и теперь мы имеем то, что имеем.


ЦЕНЫ ОПРЕДЕЛИТ РЫНОК

— Но не перегнул ли законодатель палку в стремлении защитить дольщика и не получится ли так, что ужесточение условий работы застройщиков в итоге обернется ростом цен и бумерангом ударит по покупателям, ради которых вроде бы и введены поправки в закон?

— Действительно, раньше застройщик получал условно бесплатные деньги дольщиков, таким образом уменьшая себестоимость квадратного метра. Теперь же девелопер обязан использовать либо собственные средства, которые имеются далеко не у всех компаний, либо кредитные ресурсы, что естественным образом ведет к удорожанию квадратного метра.

Конечно, застройщикам хотелось бы сразу отреагировать и поднять продажные цены. Но есть законы рынка, которые не позволяют этого сделать. Причина в том, что в Краснодарском крае весьма значителен объем построенных ранее и еще не проданных квартир. Кроме того, имеется риск того, что покупатели тут же уйдут на вторичку.

Приведу пример Ханты-Мансийска, где очень высокая себестоимость строительства - на уровне 60 тысяч рублей за квадратный метр. Когда пару лет назад цены на первичном и вторичном рынках сравнялись, новостройки замерли. Девелоперы не могли реализовывать квартиры дешевле их себестоимости. Если обычно структура продаж шла на уровне 70% к 30% в пользу вторички, то в этой ситуации процент новостроек не достигал и 10%. Хорошо, что местная власть поддержала девелоперов, выкупая квартиры для расселения из ветхого жилья, нужд детей-сирот и реализации других социальных программ. Конечно, это происходило по предельно низкой цене, но обеспечивало хоть какое-то движение, чтобы бизнес не рухнул.

Сейчас ситуация стабилизировалась: цены на вторичном рынке подросли, разница с новостройками стала более-менее ощутимой. И первичка вновь ожила. Люди опять стали покупать.

Так что закон, разумеется, повлияет на ценообразование, но ощутимо это скажется не сегодня и не завтра. А пока ценовую политику девелоперов будут определять рыночные механизмы.


ВМЕСТО СТРОЙМАТЕРИАЛОВ - «ЛЕКСУСЫ» И ВИЛЛЫ

— В соответствии с распространенным мнением, закон был принят не для того, чтобы защитить дольщиков, а чтобы дать больше заработать банкам. Может быть, здесь сыграло свою роль мощное банковское лобби, и именно поэтому кредитнофинансовые учреждения стали одним из главных участников рынка?

— Это слишком упрощенное понимание ситуации, хотя представители банковского сектора, действительно, принимали активное участие в разработке проекта. Дело вот в чем.

Если сделать срез и проанализировать деятельность компаний, которые работали по ФЗ-214 и возводили ставшие затем проблемными объекты, то мы выясним, что на старте проектов все было прекрасно, никаких нарушений. Соответственно, у дольщиков не было вопросов и подозрений. Но никто не контролировал соблюдение финансовой дисциплины девелопером. И напрасно.

В моей практике были истории, когда застройщик получал крупную сумму от дольщиков и вместо приобретения строительных материалов покупал «лексусы» и виллы. Никто это не контролировал и, объективно, не мог контролировать, потому что вмешиваться в работу юридического лица никто не имеет права. Во всяком случае, до возбуждения уголовного дела.

Поэтому банки предложили такой вариант: давайте мы будем контролировать процесс расходования денег дольщиков посредством создания эскроу-счетов. На них консервируем средства граждан, а компания получит средства лишь после сдачи дома. Идея законодателям понравилась, тем более что ее поддержали и крупные системные застройщики.


ИНТЕРЕСЫ СОШЛИСЬ В ОДНОЙ ТОЧКЕ

— Но ведь именно девелоперы громче всех протестовали против обсуждаемых нами новелл. Как же так?

— Речь идет о тех компаниях, которые всегда строили с учетом всех норм и правил, платили налоги и вели свою деятельность в полном согласии с градостроительной политикой муниципалитета и региона в целом. Подобная честная работа неизменно приводила к тому, что себестоимость квадратного метра оказывалась выше, нежели у стихийных застройщиков, и, соответственно, к значительным финансовым потерям.

На Кубани ведь как бывало? Поставил предприниматель кибитку а-ля кафе на своей земле и жарит шашлыки. Тут ему рассказывают, как можно заработать на жилищном строительстве. Он бросает мангал и в одночасье превращается в девелопера. Арендует технику, набирает шабашников, не тратясь на налоги, кое-как строит дом и продает его по ценам значительно ниже рыночных. В результате страдает не только бюджет, но и системный застройщик, у которого уводят покупателя.

Поэтому часть девелоперов активно поддержала закон. И не стоит видеть во всем этом какую-то теорию заговора банкиров. Новеллы в ФЗ-214 - результат политической воли власти, которая намерена защитить дольщиков и которой очень не нравится, что из-под ног добросовестных девелоперов выбивают почву, а также поддержки этой инициативы со стороны банков и системных застройщиков. Все интересы сошлись в одной точке - так и появился этот закон.


ОТРАСЛИ ПРЕДСТОИТ ОЧИЩЕНИЕ

— Как новеллы скажутся на стройиндустрии в целом? Сколь массовым будет исход компаний с рынка?

— Безусловно, рынку предстоит очищение. Собственно, оно уже началось. Иногда выражается в прекращении строительного бизнеса, иногда - в объединении компаний. Что касается исхода, то его масштабы видятся не столь значительными, как казалось еще полгода или год назад.

Системные девелоперы, я об этом уже сказал, и сами лоббировали принятие закона. Для них лишение средств дольщиков - неприятный момент, но далеко не летальный, они будут работать благодаря собственным ресурсам. Что касается остальных, которые были крайне недовольны новеллами, время паники среди них уже прошло.

Одни планируют использовать кредитные ресурсы банков, пусть и ведущие к росту себестоимости, а другие провели анализ ситуации и обнаружили вполне легальные возможности, чтобы не играть по нормам обновленного ФЗ-214, но при этом остаться в рынке.

— При подготовке к яхт-саммиту редакция много общалась с застройщиками. Некоторые из них говорили, что ужесточение требований ФЗ-214 заставляет их пересмотреть свои подходы к бизнесу. В частности ряд игроков рынка, пусть и не очень крупных, но достаточно заметных, заявляли о готовности перейти к формату работы по ФЗ-215, регламентирующему деятельность жилищно-строительных кооперативов. Это одна из тех возможностей, о которых вы упомянули?

— Да. Идея предполагает, что девелопер неофициально, через неких физических лиц будет создавать жилищно-строительный кооператив. Граждане начнут вносить средства, которые станут условно бесплатными для компании, которая окажется подрядчиком строительства. Члены ЖСК проголосуют как надо, в этом не стоит сомневаться. Схема давно обкатана.

Но здесь очень важно, что покупатель практически не получает никаких гарантий от государства. Поэтому, я думаю, вскоре законодатель доберется и до этого закона, скорректирует его. Новые массовые эксцессы на строительном рынке никому не нужны. По моим прогнозам, вступившие в силу 1 июля новеллы выдавят из рынка порядка 20% игроков. Еще 40% останутся и будут действовать в рамках ФЗ-214, столько же перейдет на ФЗ-215.


ХВАТИТ СНИМАТЬ, ПОРА ПОКУПАТЬ

— Охарактеризуйте ситуацию на рынке в течение последнего года. Фиксировались ли некие всплески интереса к недвижимости, были ли они связаны с изменениями в законодательстве, регламентирующем деятельность в сегменте стройиндустрии?

— Да, фиксировались. Однако это не имело отношения к закону. Свою роль сыграли два ключевых момента.

Первый: неоднократное снижение ставок по ипотечным продуктам. Плюс государство начало субсидировать ставку для многодетных семей. Все это разогнало спрос. На него, в свою очередь, отреагировали застройщики. То есть сработали законы рынка.

Удешевление ипотеки принесло существенные плоды. Многие семьи, которые платили за съемную квартиру 15-20 тысяч рублей в месяц, увидев рекламу «Хватит снимать, пора покупать», задумались. Действительно, смысл платить дяде, когда можно взять ипотеку и отдавать сопоставимые с арендными платежами суммы, но при этом, по сути, вкладывать в себя?..

Есть и второй момент - турбулентность рынка под воздействием, например, внешнеполитических факторов, отражающихся на экономике и курсах валют. Скажем, еще свежи воспоминания о 17 апреля, когда было сделано заявление Дональда Трампа о бомбардировке Сирии. Резко вырос доллар, потому что все понимали - идет обострение конфликта и есть даже возможность прямого противостояния России с НАТО. Мы очень внимательно отслеживаем рост активности покупателя, его интереса к положению дел на рынке. Контролируем частоту запроса «Купить квартиру» в поисковых системах Интернета. За последний год она выросла двукратно. Это следствие и удешевления ипотеки, и нестабильности в мире. Никто не хочет остаться с девальвированным рублем на руках.

В системе компании «Этажи» порядка 60% сделок осуществляется с применением ипотеки. Если говорить непосредственно о новостройках, то здесь показатель еще выше и достигает 70%. О чем говорит эта цифра? О том, что люди, которые не в состоянии купить квартиру на собственные средства, теперь могут реализовать свою мечту.


ДЕМПИНГ БУДЕТ ИСКЛЮЧЕН

— Давайте вернемся к закону и тем последствиям, которые он имеет или будет иметь для стройиндустрии и покупателей нового жилья. Какие важные моменты стоит отметить особо?

— Я говорил, что прогнозирую уход с рынка порядка 20% участников. Основную их часть составят компании, работающие в экономклассе. Это связано с тем, что здесь низкая маржа, а значит, и минимум возможностей для маневра. Кроме того, в новых условиях фактически будут исключены варианты неоправданного с точки зрения экономики демпинга и некорректного ценообразования, исключающего, например, накладные расходы компании, проценты банкам и риелторским агентствам.

Справедливая цена за квадратный метр сданного жилья должна быть на уровне 55-60 тысяч. Не меньше. Тем более что даже самые бюджетные варианты сейчас перестают выглядеть как бетонные коробки с заставленными автомобилями дворами. Рынок потихоньку пришел к тому, что люди покупают не метры, а образ и качество жизни, достаточно развитую транспортную и социальную инфраструктуру.

Краснодарцы много ездят за границу. Может быть, не на Тенерифе, но уж в Турцию - точно. И везде они видят приличные дома, нормальные условия жизни. Отсюда и рост требований к комфорту нового жилья, даже самого недорогого.

— Как вы прогнозируете дальнейшее развитие ситуации на рынке? Ждать ли нам неких потрясений, которые могут сказаться и на стройиндустрии, и на покупателях?

— Нужно понимать, в каком мире мы живем. Все может измениться в одночасье - например, в связи с какими-то значимыми событиями в мировой политике.

Но если отталкиваться от нынешнего положения дел, я считаю, что в горизонте ближайших 5 лет рынок будет позитивным - прогнозирую рост и в цене квадратного метра, и в количестве предложений. Главным драйвером останется невысокая ипотечная ставка. Правда, в этой зависимости от курса Центробанка и слабость рынка. Значительное удорожание ипотеки способно нанести удар и по стройиндустрии в целом, и по покупателям. Однако ни экономических, ни политических предпосылок к этому я сегодня не вижу.


Валерий Каменский

Читайте также:

Сергей Воложинов: Победить коррупцию поможет борьба с произволом со стороны чиновников
17 Октября
Интервью

Сергей Воложинов: Победить коррупцию поможет борьба с произволом со стороны чиновников

Сергей Воложинов был одним из руководителей полиции Воронежской области.
Иван Квашура: В службе приставов мы как финансовый спецназ по крупным делам
10 Октября
Интервью

Иван Квашура: В службе приставов мы как финансовый спецназ по крупным делам

Руководитель одного из ключевых подразделений УФССП России по краю об особенностях работы.
Оксана Коваленко: Власть готова поддержать приоритетные отрасли экономики Кубани
03 Октября
Интервью

Оксана Коваленко: Власть готова поддержать приоритетные отрасли экономики Кубани

Руководитель Фонда микрофинансирования Краснодарского края о поддержке перспективных стартапов.
Сергей Зенгин: За пять лет мы совершили мощный прорыв, нам есть чем гордиться
26 Сентября
Интервью

Сергей Зенгин: За пять лет мы совершили мощный прорыв, нам есть чем гордиться

Пять лет назад Кубань могла лишиться единственного высшего учебного заведения.
Александр Топалов: Высокая явка в ходе выборов продемонстрировала рост самосознания кубанцев
19 Сентября
Интервью

Александр Топалов: Высокая явка в ходе выборов продемонстрировала рост самосознания кубанцев

Краснодарский край заслужил репутацию политически спокойного региона.
Йохан Вандерплаетсе: В своей работе мы сосредоточены не на эмоциях, а на фактах
12 Сентября
Интервью

Йохан Вандерплаетсе: В своей работе мы сосредоточены не на эмоциях, а на фактах

Подчас Йохан Вандерплаетсе ощущает себя более русским, нежели бельгийцем.
21:09 Комбайны переведут на гусеничный ход 21:01 В Краснодаре пройдут Всекубанские Кирилло-Мефодиевские чтения 20:47 В Краснодаре организовали место памяти погибших в колледже Керчи 17:47 В Сочи состоялись переговоры Владимира Путина с президентом Египта 17:28 Russia’s Airports to Be Named After Great Personalities 17:13 В Краснодаре до конца года планируют демонтировать незаконные киоски 16:44 Трагедий можно избежать 16:30 В Крымском районе задержали подозреваемого в попытке сбыта наркотиков путем «закладок» 16:06 Объем дорожного фонда Кубани на следующий год составит более 20 млрд рублей 15:48 В Кореновском районе пьяный водитель устроил ДТП, пострадали две пассажирки
Обмен трафиком СМИ2